卢麒元：内地房价为何疯涨？

中国内地房价疯涨，从一二线城市疯到三四线城市了。难道，刚需转到三四线城市了吗？几十万居民的小城市，需要超过百万套的房屋吗？显然，这不是刚需。此刻在一些投机者眼里，房子是用来炒的，不是用来住的。不要以为地产商愚蠢，他们是中国最积贼的人。不要以为官员不作为，他们使尽了各种手段限购。但是，房价更疯了。为什么呢？

任何反常的经济现象，背后一定有深刻的经济制度和经济政策的原因。要知道，办离婚都要买房，这已经不是一般意义的政策鼓励了。请想一想，办离婚的目的是为了提高按揭成数，也就是为了能够获得更多的贷款。贷款，有如此大的诱惑吗？问题就出在这里。

贷款等于“送钱”

在此刻，在中国，贷款就等于送钱。为什么呢？因为，实质负利率已经很高，且仍在以极为陡峭的斜率迅速攀升。好吧，告诉你公式。贷款收益＝贷款金额（实质负利率－银行贷款利率）。假设，实质负利率是10，而贷款利率是5，借款1000万，贷款收益为50万。再说清楚一点，你贷款1000万买了一套房子，房子是你的了，你还有50万预期收益。

那么，如何计算实质负利率呢？实质负利率＝实际通货膨胀率－名义通货膨胀率－银行存款利率。实际通货膨胀率＝全部商品价格上涨比率（含房价）。大家知道2016年土地、房屋和大宗商品的上涨幅度吗？连股票的上涨幅度都不止20％啊。如此实质负利率，是政府“送钱”给贷款人，真的忍心不要吗？

回到宏观层面，政府为什么要出台鼓励房地产的经济制度和经济政策呢？这是有历史原因的。问题始于1994年分税制。在分税制下，地方政府财政极其困难，中央政府临时性地使用了土地财政政策，也就是允许地方政府出让一部分国有土地以解决财政困难。从此，地方政府，就开启了土地财政模式。问题是，土地财政，直接触及了宪法和预算法以及税法的相关条款。更为严重的是，管理层没有厘定以地租代税赋的时间和空间边际，甚至连集体土地转换国有土地的法律程式和管理程式亦无规范。

于是，各级地方政府和官员，八仙过海各显神通，各个食租而肥了。土地财政，形成了巨额的超级地租。而超级地租，不仅仅满足了地方财政，也养肥了各级地方官员。不止如此，由于套现超级地租，需要金融资本的介入，国内外金融资本加入了分食超级地租的行列。于是，二十三年后，这仍然是基本国策。地价和房价上升，意味着可交易之资产量巨大，货币需求量就必然是天量，所以就看到了天量的通货膨胀。通胀，是一种延迟税赋，更是一种穷人税。

制度政策转型

1994年搞分税制，情有可原，毕竟中央政府实在太困难了，搞一点儿临时性的措施也不为过。既是临时，在2002年，就需要检讨分税制的危害了，我们毕竟不能依靠一种临时性政策治理国家。此外，无论如何，我们都应该在2012年结束分税制了。尤为让人痛心的是，有关专家学者竟然作了逆向的解读。于是，我们终于一再错过改正的机遇。以至于，我们可能必须在危机中完成制度和政策的转型了。

该如何完成制度和政策的转型呢？其实，我们必须马上开启税政改革了，必须立刻重建财政金融主权了。必须向资产持有和资本利得课以累进制税赋；必须立法约束货币发行，使之恢复实质正利率。必须清醒意识到，经济规律是现实存在的，再伟大的政治家也无法对抗经济规律。意思是，保增长是伪命题，保汇率是伪命题，保房价更是伪命题。因为，保的另一面就是牺牲。我们要保的，是国民福利，是工业化升级，是良好的自然环境和社会环境。

房价可能还会疯一阵子。毕竟，目前还有待制度和政策的改变。但是，时间却显得尤为急迫，总负债已经大到足以制造危机的程度了。国民经济已经不能支撑债务扩张，房价还能疯到哪里去呢？唯有改变，才能让房价受到控制，才能让房子用来住，而不是用来炒。