易宪容：中国经济政策重回老路

面对着经济增长下行的压力越来越大、销售急剧下降和库存快速增加、房价些许下行和随时有崩盘危险的中国房地产市场，及以投资者为主导的住房性质根本就没有向消费为主导市场转型的情况下，中国央行及银监会9月30日下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）。

而《通知》的下发，不仅可能会中断中国房地产市场的周期性调整和市场预期回转，而且也意味着中国总理李克强推行了近两年的新经济政策的结束。因为，《通知》最为实质不仅在于一项房地产政策变化，即通过这种过度的信贷优惠政策来救起房价正在些许下跌的市场，更在于又拿起房地产作为宏观经济调控的工具，更在于让中国经济增长又回到前几年“房地产化”经济的老路。从《通知》的内容来看，政府仍然希望通过房地产来保证经济增长，通过房地产繁荣来化解当前中国社会经济生活中的各种问题与风险。

从《通知》的内容来看，其表面上看是通过银行的过度优惠政策来提高居民的住房福利水平，释放居民的住房需求，但是实际上这种住房需求不是居民的消费性住房需求，而是居民的投机投资性住房需求。利用银行信贷过度优惠政策涌现出住房市场的投机投资性需求，是前几年房地产市场繁荣的关键，也是前几年国内经济、政治及社会问题向房地产聚集的根源。

从当前中国住房市场的形势来看，尽管不少城市的住房销售这几个月出现急剧下降，各城市的住房库存量快速增加，但全国各城市的房价只有些许的下跌，而这种特征完全是一个以住房投机投资为主导的住房市场的特征。如果当前中国住房市场是一个消费为主导的市场，那么住房市场的价格也就会随着住房销售的急剧下降而快速下跌。

但实际上，中国全国各城市的住房销售会急剧下降，而各城市的房价则顶在天花板上不下来。这才是一个投资品市场的明显特征。即面对投资者预期转变，投资者不愿或不敢再进入市场，从而使得住房销售急剧下降但房价则不下跌。

既然当前中国的住房市场是一个以投资投机为主导的市场，那么房价水平当然是一直顶在高位。在这种情况下，无论出台什么信贷优惠政策，对住房消费者来说，都是没有支付能力进入市场的。即使有少数住房消费者有支付能力进入市场，他们也只能接手高价格的住房。所以，在房价处于高位时出台信贷优惠政策，有利的不是住房市场消费者，而是有利于住房投机投资者。《通知》优惠对象主要是住房的投机投资者。

《通知》最为重要的是鼓励现在持有住房或持有更多住房的居民，通过过度的优惠信贷政策进入住房市场。无论是指拥有一套住房，并已经结清相应购买住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买变通商品住房的，可以按照首套房标准申请贷款；还是把优惠贷款利率下限降到0.7倍及首付比例下降为30%；及购买更多的住房都可享受住房信贷优惠等。

这些政策的核心都是鼓励更多的住房投资投机者进入住房市场。试想，在没有严格的住房税收政策事中及事后的限制，购买一套住房都可用于投机投资，那么持有两套以上的住房的居民，岂能不把购买住房当作投机投资或赚钱工具呢？

要真正让住房不是成为投机赚钱的工具及解决住房的民生问题，而不是如现在所谓说得天花乱坠的改善住房民生问题，那么政府可以在出台购买住房的信贷优惠政策、让居民有能力通过住房优惠政策进入市场的同时，可用严格的住房税收政策来限制，比如住房交易税、住房交易所得税、物业税等来限制，由此去除住房的赚钱功能，这样才能真正让购买住房成为住房消费。

关于这个方面，无论是发达国家还是新兴国家都会这样做。但是，在中国，居民一点可怜的工资所得都要征税，但住房投资投机获得暴利，最高也是征收些许所得税。在这种政策鼓励下，中国居民岂能不涌入住房市场过度炒作投机？这也是前十年国内住房市场得以繁荣的根源。

可以说，尽管当前的金融市场的条件已经发生了巨大变化，中国商业银行对《通知》并不会如2008年出台的131号那样感兴趣，但是如果政府以补助性政策给商业银行并强制性要求商业银行就范，那么中国住房的周期性调整会立即中止，市场预期突然回转，住房价格又会开始大涨（据报道，一些城市的房地产企业已经酝酿十一之后开始把房价上调），国内房地产市场泡沫开始进一步吹大，地方政府的土地财政又可风生水起，国内房地产市场可能出现短暂的繁荣，国内经济增长下行的压力也在这过程中化解。但是中国房地产市场所聚集的问题及风险会进一步加剧。对于国内银行来说，更是如此。

《通知》的目的表面上是改善住房的民生问题，实质上是为了国内生产总值（GDP）的增长与稳定，为了保住房价不下跌，或让涨了十几年的房价仍然顶在天花板上不动，为让长期聚集在房地产市场的风险不暴露（银行及地方政府的风险），为让不可持续的房地产市场再现短期繁荣，并奢望通过住房信贷过度优惠政策，让一些住房投机投资者来接市场的高房价最后一棒。

这是前几年中国宏观经济的核心，也是《通知》的实质。也就是说，《通知》的出台让中国经济政策又走回前几年来的老路。这条路可能造就中国经济短期繁荣，但实际上是一条不可持续的路。在这过程中，整个中国经济可能面临的风险会越来越高，聚集的问题会越来越大。市场之法则谁能违背？从世界历史经验来看，发达国家已经失败了，新兴国家也不会例外。

作者是中国社会科学院金融研究所研究员