易宪容：银行为何不愿再做住房按揭贷款？

可以说，对于地方政府来说，当前房地产市场最大问题就是银行不愿做住房按揭贷款。以前，在国内银行看来，住房按揭是优质资产，谁做得多，谁的市场占有率高，谁的利润水平就高，竞争力就强。但是，十年河东，十年河西，把住房按揭贷款看作香饽饽的时代已经结束，国内银行根本就不愿再做住房按揭贷款。住房按揭业务早就成了鸡肋。食之无味，弃之可惜。这就使得央行不得不出来劝告国内银行加大住房按揭贷款的力度，也不得不让四川的政府出公告向发放住房按揭贷款的银行给予3%的财政补贴。但这些政策，对国内银行来说，是没有多少用，否则会把自己置于不利之地。

那么国内银行为何不愿意发放住房按揭贷款？银行对按揭贷款的态度何也会发生这样一百八十度的转弯呢？主要是当前整个房地产市场的形势及金融市场长势发展了根本性变化。如果银行再做住房按揭贷款，或多做住房按揭贷款，只能让自己陷于不利或增加银行自身运营的风险。

因为当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场，当房价在上涨时，银行做住房按揭贷款，如何做都没有问题，因为购买住房者做抵押的住房价值一直在上升，住房抵押品的价值越来越高，银行贷款的风险也就则越来越小。这时，银行当然会把住房按揭贷款看做是优质资产。因为，这种贷款不仅数额高，而且风险低。但是住房作为一个投资产品，而且又是通过银行信贷杠杆有购买，那么这种住房投资品的价格一直推高也是必然。当住房的价格推高一定程度并远离住房的价值时，住房投资市场泡沫一定会吹大，住房市场的周期性调整随时都可能发生。

作为一个以投资为主导的住房市场，当市场出现周期性调整、房价开始下跌时，那么银行做这种贷款的巨大风险是不言而喻的。因为，这个市场一旦开始调整，其价格调整的幅度有多大，调整的时间有多长，没有一个人能够预测到的。面对这个市场的巨大不确定性，面对住房市场价格可能面临的快速调整，如果银行轻易再从事这种住房按揭贷款，银行就面临着巨大的风险。在这种情况下，银行出于自保就会远离这种业务。

我们可以看到，当前房地产市场的预期已经逆转，房地产市场的周期性调整已经开始。在这种情况下，银行当然不愿意做住房按揭贷款。而国内房地产市场出现周期性调整，不仅在于房地产市场泡沫已经吹得巨大即将破灭，而且在于当前国内金融市场条件发生根本性的变化。

我们可以看到，随着近年来互联网金融爆炸式的增长及影子银行盛行，国内金融市场的利率水平全面上升，这自然会增加银行的放贷成本。如果银行再做低利率的住房按揭贷款，不仅收益率低，而且风险也高。这就迫使银行不得不贷款发放到更高收益风险小的其他地方。即使是不放贷款，做银行理财产品，也会比按揭贷款的收益高风险低。

还有，今年以来政府对银行放贷倾向性政策是鼓励向小微企业、中小企业及三农等行业增加贷款。如果银行愿意向政府鼓励的企业及行业发放贷款，不仅收益率会远高于住房按揭贷款，而且也能够享受不少扩张信贷的优惠条件。在这种情况下，银行即使扩张这些业务也会比做住房按揭贷款更划算。这时银行愿意发放住房住房按揭贷款吗？

可以说，在金融条件发生较大变化，在国内住房市场周期性调整已经开始的情况下，任何一家银行只要进行成本收益分析，只要考虑到国内住房市场面临的巨大风险，要想他们如以前来抢占住房按揭贷款市场是不可能的。它们会采取或明或暗的方式不做住房按揭贷款。比如，银行可以直接告诉购买住房者没有贷款额度不发放住房按揭贷款，或是拖延的方式少发住房按揭贷款，或是采取提高住房按揭贷款利率的方式迫使贷款人不愿意借款等。

我多年前就说过，住房按揭贷款是国内住房市场繁荣的动力。没有住房按揭市场的繁荣不会有房地产市场的繁荣。如果银行不愿再做住房按揭贷款，当前住房市场会从深度及广度进一步加快其周期性调整，直到住房市场的性质发生根本性转换，房价回归理性。到那时才会有有支付能力的住房消费者进入市场。这时，银行又会把住房按揭贷款看作是优质资产，并极力占有这个住房按揭市场。但国内住房市场的性质没有实现这种根本性转型之前，国内银行会对住房按揭信贷业务保持十分谨慎的态度。