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张捷:房产交易所得税新政涉税博弈之风险

2013-03-11 09:13:45 作者: 张捷 评论: 字体大小 T T T
所以对于国五条出台以后,房屋的交易避税要多方位的注意,各种骗子骗术也可以假借避税出台,真的要成功避税,风险的代价要想清楚。

对于房产新政,各种应对的段子都出来了,有很多坊间流传的可以较少交税的方法,很多人问我这些做法可行不,对此我在这里以法律的知识给大家讲一下这些手段背后的风险。

第一种说法就是假结婚了,买卖双方结婚,婚后资产归属交换,然后再离婚。很多人认为这是一个很好的方式,虽然说起来雷人,但这样做的确实不少,为此前面沸沸扬扬的要收取夫妻更名费的事情背景就是大量的假夫妻真卖房。对于结婚的做法,真正的风险也是很大的,原因就是在结婚的双方仅仅为了交易房子,但其中一方是有可能负有巨额债务的,在一方有巨额债务的情况下,有可能这些债务需要夫妻共同承担,这里你可能会说我们可以约定清楚资产分配,但这个约定是否对第三人产生效力就难说了,第三人可以主张你们的财产约定是为了逃废第三人债务恶意为之的,这样的约定依法是无效的!你还可能会说这样的债务时间是结婚前的,婚后可以不承担,但实际的问题就是如果交易的一方与债主是串通的,你的问题就难办了,他们可以把债务产生的时间变更签署到结婚内。你还可以认为这样的假结婚是有一个协议的,届时你可以把假结婚的协议拿出来,但这样的做法与前面说的财产约定一样,可以被第三人认为是恶意在逃废债务而约定的,就算你可以找到中介公司等做证明,这个证明也有瑕疵,因为中介给你这样避税涉嫌违法,要受到法律制裁,他们多半不会给你作证,即使你有中介公司当初对你们交易签署的各种合同和法律文件,也存在房屋买卖双方一下子看对眼了闪婚的可能;更进一步的是这假结婚的协议本身因为有违法嫌疑就涉嫌无效。所以假结婚就是要面对第三人债主的风险。假结婚还有一个风险就是一方要占便宜,因为中国没有婚内强奸一说,假结婚手续办下来,一方起了色心干了点什么,也不会承担法律责任的。

还有一个广泛流传的方法,讲的是房子抵押买主,买主把钱借给卖主,约定如果不还钱则买主有担保物,然后通过法院诉讼解决问题。这个方法实际上也是风险很大的做法,这里的关键就是我们的《担保法》明确规定有限制,《担保法》第四十条:订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。所以约定直接归买主的约定本身是无效的约定,除非法院枉法,想要法院判决直接归买主是不可能的,当初车辆限购通过法院这样干就让不少法院成为了罪犯。因此这个做法合法的情况下是法院判决以后要拍卖的,拍卖也是可能要缴税的。还有就是即使是你能够让法院无视有关法规的禁止规定判决,还要面临另外的风险,就是交易的过程当中房屋的价值发生了变化,房屋涨价对方反悔怎么办?对方就直接还钱了!还有房价如果下跌了,买主反悔则要求还钱。如果不还的话拍卖房屋的差价卖主还要补的!更有一种可能就是卖主本身就是钓鱼的,看似便宜的抛售房子,实际上是你诉讼的时候他抗辩,在中国走司法程序可能要走一两年,等判决下来了他就还钱,实际上是引诱你给他借款了。最后还有一个问题就是法院让你的房子抵债,抵债的数额有所得,在程序上规避了交税,但在实体上并不是结婚财产变更那样已经没有了交税的义务,如果有人举报你漏税,你是不得不要补缴的!这里被举报的可能性很大的,法院和中介都可能,因为举报偷税偷税我们的政策是给予保密和高额的奖励,奖励数额能够有罚款的30%以上,这绝对不是小钱!因此这个通过诉讼钻空子的做法完全是不懂法的人想出来的。

还有很多人说为了避税可以把价钱写低,但这个也不是那么好操作的,也是有代价的,以借贷等手段这样做起来,中介是很容易吃差价的,因为买卖双方交易价格不是合同价格,都害怕对方出问题,合同金额与真实金额的差价一般要过中介的手。这里我们很多人会说我们还有一个真实的合同嘛!这合同经常不是你的法律保障而是罪证,成为逃税罪以后的风险更大,对此后面还会继续讨论。还有人说对于报税合同和真实合同的差额可以签署一个大额的装修装饰合同或者家具、装饰、艺术品等出售合同等等,但这样做还是有风险的,原因首先是这个装修、家具的合同与房屋交易的合同是否能够同时成立?你可以说合同签死了要同时成立的,但我们的《反不正当竞争法》有禁止搭售的规定,当时制定这个法律本身就是有防治避税的考虑的,虽然该法笼统的说是销售者经营者,你的二手房交易是个人,但营业税也是针对销售者经营者征收的,为什么你卖房就要缴纳呢?《反不正当竞争法》第二条第三款规定:本法所称经营者,是指从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人。所以个人是可以作为该法管辖的范围的,这里是有法律的灰色地带的,真的发生了纠纷法院是否能够支持就存在变数,最后法院支持购房有效而搭售的装修和家具无效,或者家具等算是违约不履行怎样办?你约定巨额的违约金怎么样?那么我可以告诉你的就是《合同法》的法律规定违约金奇高的可以依法申请法院调整,尤其是把售房与售家具、装修等问题割裂开来以后,你的违约金也可以调整的。再进一步的就是这样高的装修费和家具费,如果与家具或装修本身的价值相差巨大,本身在法律上还有显失公平变成可撤销合同的可能;同时你的高昂的家具和装修的成本在哪里?没有成本的得利也是应当缴税的,这也有漏税的嫌疑,你的装修和家具当初的买入发票在哪里?这里没准有人会说是自己个体自己干的,不过要知道的就是如果这真的是你个体家装或家具的收入,按照个体5-35%的累进税率,收入超过10万以上就是35%的个体税率了,认真的算起来你还要多缴税的。还有人说可以找一个合同或者找一个购买昂贵家具的发票,比如黄花梨等贵重家具几百万也正常,但你如果这样主张了,被买主按图索骥的要求你交付,你就惨了。所有这些风险你可能想准备一个私下和合同或者备忘录来解决,但这可能会是逃税罪的罪证,有被敲诈的可能,这问题后面会论述。

为了不要罪证嫌疑,也为了降低税费,低成交价格合同的背后卖主就经常要求对方把差价先支付了,但这个先支付越来越多了以后,买主的风险随之而来,原因就是大量的骗子租了房子以后冒充业主卖房子骗钱,这样的骗子会要求先付差价不给文字的东西,结果就是付了款以后人去楼空。还有另外一些社会人渔利者却采取了另外的方式,他们会录音和银行转账等留下支付差价的证据,然后他们会主张这部分款项就是为了报税而制作的低价合同的约定房款之一部分,也就是说差价也被当作后续的付款,里面的风险是无法彻底回避的。想一下那么大的金额交易,没有白纸黑字的约定,风险怎么能够小呢!

责任编辑:魅影
来源: 四月网
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时间:
2014年12月28日 ~2014年12月28日
地点:
北京市海淀区中科资源大厦南楼4层 水木汇咖啡馆