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童大焕:大城市房价上涨将持续到城市化基本结束

2012-12-14 11:12:09 作者: 童大焕 评论: 字体大小 T T T
更好的城市化路径是让城市容纳更多的人,并以更多的人来达到大量公共设施和公共服务的规模经济性。只不过,一直以来中国选择的城市化模式是大中小城市与小城镇协调发展的“城镇化”。

中国经济导报记者 蔡若愚

直到今天,著名时评人童大焕依然坚定地认为,只有房地产才是保值增值抗通胀的最佳利器。除此之外,他甚至都懒得补充第二个。

这样的言论,实在是有悖于国内房地产市场宏观调控的走向。在中央政府的重拳出击下,限购、房产税等多项政策多管齐下,誓要将房价拉回合理价位。但何谓“合理价位”,却是一百个人心中有一百个哈姆雷特。

如果单纯从商品房自身分析,一个普遍的共识是:房价必须与当地居民的收入相适应。根据经济学家谢国忠的计算,像北京、上海这样的大城市,每平方米新商品房的平均价格不应该超过当地平均月工资的两倍。这也意味着,北京地区的新商品房均价应在万元以下。然而事实却是,这样的价格恐怕在京郊也难觅其影。反倒在一些二线城市,这套评估方法基本适用。

为什么二线城市适用的方法,到了北京、上海等一线城市就不管用?原因在于后者远不是可以孤立看待的大都市。它们集聚的庞大人口,为当地的房价评估注入了不可忽视的新变量——在国人根深蒂固的“居者有其屋”理念下,纷拥而至的外地人口带来源源不断的购房需求,独生子女一代甚至把他们的上一辈也拉入大城市,由此诞生了“老漂族”,即父母投奔儿女生活的城市,并在当地定居。如上所述,这些在中小城市并不显著的变量,却是“北上广”的常态。由此,童大焕感叹:“城市化和独生子女政策共同改变了人口与财富流向。”在此之上,“大城市的房价由外地人口决定。”

事实上,童大焕本人就是研究城市化出身,直到今天,也依然坚持自己的超大城市或城市群战略。在他看来,更好的城市化路径是让城市容纳更多的人,并以更多的人来达到大量公共设施和公共服务的规模经济性。只不过,一直以来中国选择的城市化模式是大中小城市与小城镇协调发展的“城镇化”,因此,在接受中国经济导报记者采访时,童大焕毫不掩饰地表达了无奈之情。

尽管如此,在城市化研究上的异见与坚持却为他带来了一个意想不到的副效果:因为相信大城市化的发展路径而看多房价,因为看多房价所以早早买房,因为早早买房继而多次倒手所以“过上了同等工资收入下更好的生活”。

回忆起2002年的第一桶金,童大焕印象依然深刻。“当时从老家福建到北京,发现这里既有完善的的按揭制度,又有从1000~8000元每平米不等的房价可供选择,当时就贷款买了人生中的第一套房。”而在此之前,他一直跟老婆住在老家单位分的49平方米的小房子里。

有了第一次就会有第二次、第三次,10年时间里,童大焕或买或换了多套房产,并由此总结出:“一套能够与银行建立直接联系的独立产权房是中国老百姓抵御通胀的唯一利器。”这句“耸人听闻”的话背后还有一系列相关言论,包括:“年轻人要放弃保障房幻想”、“不是房地产绑架实体经济,而是实体经济绑架了房地产”、“即使再有钱也要贷款买房”、“你买的房子租给别人住,你租别人买的房子住”等等。这些话听起来刺耳,甚至多数有悖于人们的一般思维,但如果对照现实,又似乎更为贴近。

就在今年5月,童大焕在其微博上还疾呼:“抄底的时刻已经到来”。事后他告诉中国经济导报记者,作出这一判断的依据,除了一贯以来对大城市向心力的坚信,另一个重要的原因是观察到了地方债的还债压力。“在目前投资型政府和土地财政的大背景下,如果房价不涨或房地产交易停滞导致土地卖不出去,地方政府将还不起债。而以半年为期限,5月底6月初是地方债还债的一个高峰期。”童大焕分析说。

如今,面对本报记者“下一个抄底点”为何时的疑问,童大焕表示,土地政策的放开将是下一次机会,届时人们的预期会改变,房价涨势将会有短暂的停滞。但他不认为在这之后房价会大跌,实际上他给出的判断是:“大城市的房价上涨将持续到城市化基本完成。也就是说,起码还会持续二三十年。”

这个判断正确与否,有待时间检验。但相比于对楼市和房价的种种判断,童大焕本人更想传递的是一种思考方式的更新换代,比如适度的借贷消费、比如不拘泥于租房过一生的理念。他在最新出版的《富思维、穷思维》一书中写道:“真正的穷人,穷的不是口袋而是脑袋。穷的是思想、观念和方法。脑袋不穷,即使一时口袋很穷,也很快会富起来;脑袋穷,即使一时口袋很富,也会很快穷下去。”

责任编辑:仲燕
来源: 草根博客
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时间:
2014年12月28日 ~2014年12月28日
地点:
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