薛涌：中国房价高不高不能拿美国当标准

中国的房市是否出现了泡沫？各家观点之针锋相对，实在让人目瞪口呆。被称为“做空大师”的查诺斯(JamesChanos)称中国正面临着一次世界级的房地产泡沫。他将中国各大城市的状况比作迪拜和迈阿密，预计中国的房地产泡沫将在今年晚些时候开始破裂。

查诺斯的推论很简单：中国政府在金融危机期间向房地产行业注入了过多资金，房价已经超过人们的承受能力。在中国最富有的城市，三十几岁的年轻夫妇年收入大致为六万到十万人民币，但普通的住房则在六十万到百万。这是无法承受的价格，迟早会像美国的房市那样坍塌。

但是，中美国情不同。中国没有美国的次贷问题，况且中国人更舍得在住房上花钱。这样的中美对比是否合适，我一直有所怀疑。不过，到网上一查此公的履历，知道他是对冲基金的总裁，一生引人注目的事情有两个。第一是当年做空安然公司，并随着安然的破产发了横财。第二件事情则是最近，他反复声称中国经济出现泡沫，正在做空中国等等。查诺斯因为在安然问题上料事如神、演出过大手笔，谁也不敢对他的话掉以轻心。

想想看，在2009年经济尚未走出衰退时，新闻中就不时有中国各大城市的房价“逆势飙升”的报道。其中一些数字触目惊心：8月份，上海商品住宅成交均价达到了18502元/平方米，创出了历史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交价格达到18126元/平方米，同比上涨14.6%。1～7月，长春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上涨13.3%，同样创历史新高。2009年前5个月，南宁新建商品房成交均价为4500元/平方米，也创出历史新高。北京、广州、杭州等热点城市的房价经过2009年几轮飙升，也处于非常高的位置。

当时不管是中国经济还是世界经济，都处于复苏阶段，并未全面回暖。中国居民的收入水平也无明显提高。城市房价之所以能在这样的局面下逆势飙升、创出历史新高，一个重要原因就是豪宅市场的火爆。一方面中国的房价收入比是发达国家的3～6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，几乎是国际公认的正常范围（200～300倍）的一倍。2009年上海市已有13家楼盘销售价格突破10万元/平方米。杭州、苏州、南京等城市价格达到3万元/平方米以上的项目比比皆是。这样高的房价使普通居民买不起房。另一方面，富人以购买房地产作为投资。房价火爆的深圳，楼市投资比例已经接近30%。这一切，说明了我在上面谈及的观点：中国的房市，由贫富急剧分化中的富人和土地资源的奇缺来支持，在现有的市场框架中只能上行。不过，这样的房价早已超出普通百姓的购买能力。

赖伟民教授从2009年开始实地走访了全国60多个城市的150多个楼盘，试图解开楼市“火爆”背后的谜团。有些企业主向赖教授坦白：“别看我厂里的机器在转、工人在忙，可那是亏本的，但我得做给银行看，这样才能拿到贷款，才能去炒楼。”“人民币升值预期、劳动力成本上升、出口退税减少、原材料上涨，加上金融危机的冲击，许多企业便顶不住了。”[1]

如上所述，从收入与房价比、租售比等指标看，中国大都市的房市泡沫早已超过美国房地产泡沫崩解前的水平。不过许多人认为，中国经济增长势头强劲、人们手里的钱越来越多，更重要的是，中国没有美国的次贷问题，因而不会出现美国式的危机。

但是，赖教授的工作则揭示出：中国房地产泡沫中的问题，也许不比次贷来得更轻。房市实际上是被许多企业的资金撑起来的。这些企业本身在赔钱，一直在用房地产投机的收入遮掩自己的亏损。无本炒房、自卖自买的现象也异常普遍，和美国2006～2007年的状况非常相像。当时美国的许多炒房者，今天买明天卖，赚钱全不费功夫，并且不断提高市场的价格预期，在社会上引起了“现在不买就永远也别想拥有住房”的恐慌。如此强劲的房地产市场，竟然也顷刻间灰飞烟灭。难道中国能够例外吗？

不错，美国房地产泡沫的一个基础是次贷。这是中国没有的。但是，中国的企业不干正事，从银行贷款后就去炒房。这和次贷比，究竟哪个更糟糕呢？要知道，次贷在房市不断上行的情况下并不会成为问题。只有当房市下跌时，次贷危机才会爆发。中国的企业炒房，在房市上行时也不会有问题。但是，一旦房市下跌，不仅企业在正业中的亏损暴露无遗，企业的贷款也都被套在房市中大为贬值。到时候，大量企业会破产，无法还贷，进而使银行收不回贷款来，触发金融危机，传染给整个经济。这能比次贷好到哪里去呢？

当然，赖教授的工作还很不系统。他没有、也不可能给拿出系统的数据，展示企业炒房究竟达到了什么规模、卷入的资金有多大，乃至我们无法评估房市泡沫究竟膨胀到什么程度，泡沫崩解后的冲击究竟有多大。但是，中国的经济比美国的经济更依赖于房地产。中国目前为房市承受的风险恐怕更大。赖教授揭示了中国房市乃至整个经济的隐忧。