沈晓杰：什么才能逼使开发商大降房价
近一段时间以来，房地产市场一直处在“胶着”的状态。不仅一般的普通百姓对未来房价的走势究竟是向上还是向下一片茫然，就是众多政府部门和房地产企业也心中无数。博弈各方“焦虑”的重点，都是在看中央派出督察组到各地督查后，会不会推出新的更加严厉的房地产调控政策？如果会，又将是哪些政策成为下一步打压高房价的“利器”。
正是在这样高度敏感的时候，上周从江苏省传出消息：江苏省地税局从10月1日起，将对全省范围内的房地产开发项目进行全面的“土地增值税清算”。核算的三大对象中，两类是住宅。该公告还公示了土地增值税清算具体的界定和操作办法，一场全省性的土地增值税清算“呼之欲出”。
不了解房地产内情的人，可能会以为土地增值税的清算，也就是房地产行业一项“常规动作”，对房地产市场尤其是房价不可能带来巨大的影响。但如果你真正了解了土地增值税的“真实内含”，那就不难明白它的威力何在。
对房地产进行土地增值税的征收，源自于上世纪九十年代国家颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定，土地开发企业“转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额”，按照“四级超率累进税率”缴纳土地增值税。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，以上的为40%；超过100%的税率为50%，超过200%的税率为60%。通俗的说，就是开发商卖房所得的收入，减去国家所规定项目成本，所剩下的利润(增值额)都得按比例缴税。开发商净赚一个亿，利润率未超过50%的，要缴給国家3000万，利润率超过200%的，就必须把6000万元作为土地增值税全部上缴给国家。
知道了土地增值税的威力，人们就不难理解，如果国家真正全面严格推行了土地增值税条例，习惯于暴利和高房价的开发商，就得为此付出“高昂的代价”。他们相当大一部分的所得，就必须根据土地增值税条例的规定，上缴给政府。所以，从这点来说，土地增值税也是税收体系上遏制开发商暴利的武器。而在目前房地产市场“高度敏感期”推广此项政策，它可能给房地产市场所造成的巨大冲击就不言而喻了。当然，前提是这次从江苏省开始全面推行的土地增值税清算，是一场“真刀真枪”的“实战”，而不是“虚晃一枪”的做秀。
实际上，推行土地增值税本身，对房地产市场的影响，还远远小于“全面清算土地增值税”对市场所造成的巨大冲击。尽管我国的土地增值税税种早在1994年就开征，但由于房地产利益集团的反制和一些地方政府的纵容，开发商基本上都规避缴纳土地增值税。多年前，就有国家税务方面人士透露：“全国缴纳的土地增值税依然是微乎其微”，在众多房地产公司的纳税报表中，土地增值税所在的“其他税收”一项基本是都是“0”。开发商对国家规定的土地增值税，是能拖则拖，能赖则赖。一些地方政府深怕开发商资金链吃紧后影响土地拍卖，指望腰包鼓鼓的开发商抬高土地出让金价格，提高土地财政的收益，因此对开发商拖欠土地增值税也是“两只眼全闭”。
开发商的“集体抵抗”，使全国被拖欠的土地增值税的金额达到了一个不可想象的天文数字。早在前年就有媒体引用一位未透露姓名政协委员的提案说，根据计算，从2005年到2009年我国土地增值税共流失2.52万亿。她强烈建议全面清算土地增值税，控制房价，防止国家土地收益流失。但令人不解的是，至今未见有哪个地方有具体的行动。如果加上这两年的新的拖欠，全国估计被拖欠的土地增值税目前已高达3万亿元左右。
在这样的背景下，江苏先行了对土地增值税的全面清算，相信这也不是当地政府地税部门的独家之举，应有全国性统筹推广的背景。如果全国各地对房地产项目都全面推行土地增值税清算，必将使开发商陷入前所未有的“空前绝境”。因为这多少年积累下来的3万亿所欠税款，相当于要开发商把两三年的收入都全部“吐出来”。这对在现在调控下本身资金链就已吃紧的开发商来说，可谓是“雪上加霜、釜底抽薪”。这样一来，平时财大气粗的开发商，就由“很有钱”变为“很差钱”，甚至是“严重失血”。为了应对真正的土地增值税的全面清算，开发商不得不“盘活”现有的存量楼盘，通过大幅降低房价促销收回资金。用换取的真金白银，补交多年拖欠的巨额土地增值税款。试想一下，如果全国各地都真正严格的在土地增值税上对开发商进行“全面的清算”，全国的房价，不大降都难。这也就是为什么说，土地增值税，是让开发商“听党话”、降房价的“核武器”。
有人认为：全面推行土地增值税，还只是江苏省的一家之举，不属国家的调控政策范畴。如果真的这样认为，那就大错特错了。
其实，早在拉开此轮房地产调控大幕的“国十条”中，很重要的一点，就是土地增值税的清算。“国十条”特别强调：税务部门要严抓土地增值税的征收管理，“对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。这样的“重点清算和稽查”，在当时对开发商来说，可谓是“当头一棒”。连房地产业界内部也纷纷议论，如果这样“清算”式的调控下去，房价究竟是跌3成、5成还是更多。遗憾的是，两年多来，在房地产调控中，土地增值税的“清算”之声，只听“雷声响，不见雨下来”。土地增值税的清算，更多的像是作为房地产调控的“政策储备”，而不是“国十条”所强调的必须执行的政策举措。这也是在这两年的调控过程中，开发商之所以还敢继续哄抬房价，和政府的调控政策“软磨硬抗”的原因和底气所在。
江苏的做法表明，土地增值税清算，现在已不再仅仅是房地产调控的“政策储备”，正在成为调控市场、打击高房价、威力无穷的“新原子弹”。要让开发商“听党话”，顺应政府调控市场的要求，光靠要让他们多一些“道德的血”是远远不够的，必须发挥经济杠杆、尤其是有力的税收和信贷政策的威力。只有调控政策充分到位，执行力得到保障，才有可能实现把房价降回到百姓买得起房的合理水平的调控目标。（作者 沈晓杰）
