程国有：建立房价合理回归的对冲机制

七月全国的房价已经发布，70个大中城市中，50个上涨，且涨幅比6月份有所扩大。这对房地产市场的宏观调控提出了严峻挑战。房地产价格合理回归是当前实现中国社会稳定、社会公平和促进房地产健康发展的需要，但是，房价合理回归必然对经济增长构成下行压力。如何防范使房价合理回归演化成泡沫破裂并最终波及银行体系的稳定，是需要我们未雨绸缪的。鉴此，笔者认为，应当建立和形成以下对冲机制。

一、房价稳定机制：房价合理回归要将房价稳定在一定范围　　

2011年下半年多数城市房价已经进入下跌通道，随着房地产调控的继续，2012年和2013年房价还可能延续下跌态势，伴随着房价下跌，将从三个方面对经济形成不利影响。一是银行出现部分呆坏账。房价下跌20%—40%将会导致一部分贷款购房者，尤其是原来首付20%或30%购房者欠银行贷款本息高于新的房价，最终出现停止还贷现象。二是房地产投资萎缩。房价连续下跌将导致投资、投机性购房者大幅度减少，从而带动与此有关联的50多个行业收缩。三是地方政府卖地收入和财政收入大幅度萎缩。近年来，地方政府30%―60%的财政收入与房地产有关，地方基金收入80%—90%是卖地收入，有许多城市基金收入与地方财政收入相当。也就是说，地方政府所有开支 50%―80%与房地产有关。房价下跌幅度过大，对银行、政府和经济都会构成较大压力，因此，房价下跌必须控制在20%—40%范围之内。

二、投资对冲机制：稳定房地产投资避免投资收缩引发冲击　　

要避免房地产投资收缩引发的冲击就要稳定房地产投资。目前，我国可以选择的是三个方面。一是积极推进保障房建设。2011年新开工1000万套保障房、2012年新开工700万套保障房、2013—2015年新开工1600—1900万套保障房，按照一套建筑面积80平方米计算，就可以支撑开发商停止建房的一半以上建筑面积。二是实施建筑下乡，鼓励农民建房。2010年中央一号文件就提出这一政策，2011年住建部重申要积极推动小城镇建设，扩大建材下乡试点。三是鼓励商务地产发展。由于商务地产不在住房调控范围之内，不受限购政策的影响，是房地产长期投资的重要品种。此三项房地产建设在一定程度上可以稳定房地产投资不会出现较大幅度的萎缩，成为稳定经济的重要力量。此外，我国还正在推进其他基础设施、战略性新兴产业及其他领域投资，这些都可以保持一定社会投资规模。

三、收入对冲机制：大幅度提高居民收入避免房价过度下跌　　

目前，大多数城市房价收入比在10倍左右，有的城市达到20—30倍。如果按照国际上公认的房价收入比为3—6倍标准，即使我们取最大的6倍，绝大多数城市房价也得降一半以上甚至有的城市房价要降2/3。显然，如此高的房价下跌幅度是经济社会方方面面都无法接受和承受的。因此，避免房价过度下跌的重要办法就是要大幅度提高居民收入。如果未来5年，所有人收入都提高一倍，假设房价不变，大多数城市房价收入比就进入3—6倍的合理范围，只有少数城市房价收入比在10倍左右。此时，房价就不存在大幅度下跌的空间。今年政府工作报告明确提出，要深化收入分配制度改革，抓紧制定收入分配体制改革总体方案。完善工资制度，建立工资正常增长机制，稳步提高最低工资标准，应尽快推出分配改革方案。

四、价格对冲机制：逐步调整物价结构避免价格的过度失衡　　

以目前房价与其他商品价格比较，房价明显处于偏高行列，价格过度失衡。如果其他商品价格稳定，则房价必然要大幅度下跌才能解决房价与其他价格之间失衡问题。如果要避免房价大幅度下跌，就只有让其他商品价格有一定幅度上涨，如此才能解决房价与其他价格之间的失衡问题。因此，最佳的方案就是房价适度下跌一些，如跌20%—40%，其他物价适度上涨一些，如涨20%―40%，按照五年规划，每年物价平均上涨4%左右。为此，还必须坚持稳健的货币政策，保持适度货币供应增长，年均增长维持12%―15%水平。同时增加生产、保障供给，搞活流通，降低成本，加强监管，规范秩序，继续把抑制商品价格过快上涨作为稳定物价的重点，避免商品价格过度上涨引发通货膨胀。

五、股市对冲机制：推动股市健康发展对冲经济的下行压力　　

房价连续下跌20%—40%必然对经济增长构成下行压力，如果同时发生股市大幅度下跌，则很可能出现1990—1992年日本股市崩盘与房地产崩盘同时发生而导致的泡沫经济破裂。同样，美国2008年房地产崩盘引发的次贷危机，到2008年10月―2009年3月引起美国股市崩盘，最终引发了一场席卷全球的国际金融大危机。因此，要避免日本和美国房地产崩盘与股市崩盘同时发生引发的经济金融大危机，就必须推动股市健康发展对冲房地产下跌对经济的冲击。因为，股市健康发展阶段，企业发行股票增加，可以增加投资，股民赚钱效应增加可以增加消费，而且政府不增加债务，并可以获得大量印花税收入，这些都是刺激经济的重要力量。因此，要推动资本市场改革，鼓励各类长期资金入市，培育各类资本市场投资主体，规范资本市场秩序，实现资本市场尤其是股市的平稳健康发展。

当前，中国房地产在经历十几年上涨之后，终于在一些城市已经出现下跌的态势，如果中国房地产形成整体性下跌幅度过大或时间过长，由房地产泡沫破裂引发的经济动荡就可能发生。在此情况下，如果同时再发生股市崩盘或货币危机或政府债务危机，其后果是相当严重的，很可能会诱发一场比较大的经济或社会危机，这是当前中国社会谁也不希望看到的。因此，建立房地产下滑过程的对冲机制已经成为当前稳定经济增长的当务之急。（作者  程国有）